원룸 들어갈 때 최우선변제 쉽게 믿으면 안되는 이유 > 유머게시판

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최우선변제란 건물이 경매 넘어갔을 때

내가 소액임차인(보증금이 낮은 임차인)일 경우 

내 보증금보다 먼저 앞서 잡힌 근저당(빚)이 있어도

먼저 돌려받는 제도를 말합니다.

요즘 전세사기 이슈로 인해

월세가 가속화되고 있는데

여전히 월세 중에서도 주의해야할게 있어 안내해드림

(도움이 되었다면 글 킵해두시길)

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1. 구분등기 없는 원룸일 경우

101호, 102호 등이 아니라 건물 통짜로 된

등기만 존재하는 건물일 경우 경매가 진행되면

당신보다 앞서 입주한 최우선변제권자들이 먼저

돈을 받아가므로 주의해야합니다.

예를 들어 건물 낙찰금액이 5억인데

선순위 최우선변제금액이 2억 5천일 경우

건물 낙찰금액의 1/2 내에서 최우선변제가

이루어지므로 당신이 받을 금액은 0원이 됩니다.

대응 : 구분등기 없는 원룸일 경우 선순위보증금 필 확인

2. 근저당 설정된 년도와 지역이 다를 경우

최우선변제금액은 근저당이 설정된 년도와 지역에 따라 달라집니다.

서울의 경우 2018년 9월 18일 이후에 잡힌 최우선변제금과

2023년 2월 21일 이후에 잡힌 최우선변제금액이 다르기 때문에

주의를 해야합니다.

예를 들어 보증금 5천만원 / 월세 70만원 투룸일 때

근저당 설정된 날짜는 2018년 9월 19일이면

계약은 2025년에 했어도 최우선변제금은 3700만원 입니다.

남은 1300만원은 후순위로 밀리게 되니 주의해야합니다.

대응 : 등기부등본상 근저당 설정일과 해당 지역을 주의깊게 확인

3. 무융자라고 해도 건물년식이 오래될 경우

무융자는 근저당이 없는 것이기 때문에 가장 최신의

최우선변제금을 적용받습니다. 하지만 경매도 결국 사람들이 하는거라

오래된 건물일 수록 경매넘어가면 제 값 받기가 어렵기에

주의를 해야합니다.

예를 들어 2001년에 지어진 투룸이 무융자라고 해도

위치, 내부상태 등에 따라 경매 넘어가도 서울 기준

5,500만원이 안나올 수도 있으니 주의해야합니다.

대응 : 공인중개사에게 해당 건물의 시세를 물어볼 것

4. 확정일자 + 전입신고를 하지 않을 경우

확정일자가 뭐고 전입신고를 하지 않으면 최우선변제 자체가 안됩니다.

공인중개사가 해야한다고 안했다는 주장은 법원에서 씨알도 안먹힙니다.

법원에서는 세입자가 당연히 지켜야할 최소한의 지식으로 보기 때문에

세입자가 챙겨야만 하는 사안입니다.

대응 : 확정일자, 전입신고를 무조건 해야한다는 강박관념 가질 것

이상입니다.